Üleandmise-vastuvõtmise akt: olulisus, levinumad vead, reaalse akti analüüs
Üleandmise-vastuvõtmise akt on lihtsaim viis pakkuda kõigile osapooltele nii üüri- kui ka ostu-müügitehingutel võimalikult palju kaitset. Kaanon Kinnisvara maakler Annemai Tuvike tegi kõnealuse aktiga seonduvast põhjaliku ülevaate.
Üleandmise-vastuvõtmise akti olemus ja olulisus
Üleandmise-vastuvõtmise aktid on nii üüri- kui ka ostu-müügitehingutel sõlmitavad lihtkirjalikud kokkulepped. Kõik muud dokumendid, sh volikirjad, peavad ostmisel-müümisel olema notariaalselt kinnitatud. Kui ostetakse kinnisvara läbi kinnisvarabüroo, siis sageli tegeleb akti koostamisega kinnisvaramaakler.
Üleandmise-vastuvõtmise akti peamine olulisus seisneb selles, et kui näiteks üürilepingu lõppedes esineb varal kahjustusi, siis saab antud dokumendi alusel selgeks teha, kas need olid olemas juba enne üürniku sissekolimist või mitte ja kes kannab kulud. Mõistagi tuleb aga arvestada loomulikku kulumist. Kui on näha, et näiteks diivan on kulunud, siis ei ole mõistlik süüdistada üürnikku, justkui oleks tema diivani ära rikkunud.
Viimasel ajal on paraku muutunud üha sagedamaks vaidlused, kus pooled ei leia konsensust ja tuleb minna kohtusse. Pole välistatud, et sellistel juhtumitel puudub just nimelt seesama akt, kus oleksid asjad piisava põhjalikkusega fikseeritud, et ei tekiks vaidlusmomente. Isegi kui puudub akt või seal esineb puuduseid, tasub alati üritada kokkulepped saavutada ja kompromissini jõuda väljaspool kohut. Teadagi on ju kohtukulud ja sinna minev ajaressurss tihtipeale liiga suured, et see kõik ennast ära tasuks.
Ehk siis üleandmise-vastuvõtmise akt on hea viis pakkuda kõigile osapooltele võimalikult palju kaitset. Seda on võimalik kasutada tõendina ka eespool mainitud kohtus, juhul kui seda tõesti peaks vaja minema. Aktid välistavad või vähemasti vähendavad oluliselt hilisemaid vaidlusi või arusaamatusi. Seda nii vara võõrandamise kui ka üürniku vahetuse korral. Kui olukorda aktiga ära ei fikseerita, on erimeelsused kerged tekkima, on klassikaline sõna sõna vastu juhtum.
Hea meel on aga tõdeda, et aktide olulisust on viimaste aastatega hakatud rohkem mõistma, kuigi võib-olla võiksid need olla veelgi korrektsemad ja põhjalikumad, sõltuvalt muidugi varast.
Mis peaks aktis kirjas olema?
Üleandmise-vastuvõtmise aktid peaksid kindlasti sisaldama osapoolte nimesid (müüja/üürileandja peab olema isik, kes on kinnistusraamatu järgselt vara omanik) ja isikukoode. Kui aktis ei ole kirjas nime ja seda ei allkirjasta isik, kes on kinnistusraamatu järgselt vara omanik, on akt õigustühine.
Ühtlasi fikseeritakse aktis kõikvõimalikud näidud (nt vesi, gaas, elekter). Mina olen näidud aktidesse kirja pannud ka siis, kui need on automaatloenduritega.
Samuti on aktidesse mõistlik kirja panna, millised võtmed üle antakse, olgu siis tegu vara võõrandamise või üüriobjektiga. Eriti oluline on see aga üüriobjektidel, sest pärast on vaidlused stiilis „ma andsin üürnikule postkasti võtme“ lihtsad tekkima, kui seda polnud aktis kirjas.
Mina olen vara võõrandamise aktidele lisanud juurde ostja-müüja telefoninumbrid ja e-posti aadressid, sest kui notariaalne ärakiri ei ole osapooltel välja prinditud, siis selleks, et kontaktandmeid leida, tuleb eesti.ee lehelt otsida mitte kõige lihtsamal moel leping üles (kui just ostja ning müüja ei ole mingil põhjusel varem omavahel kontaktandmeid vahetanud). Mõistlikum on kontaktandmed seega akti kirja panna, sel juhul on need natuke käepärasemalt olemas. Vähemalt minu jaoks on tegu mugavama variandiga.
Aktidesse on mõistlik märkida ära kõik varaga seotud puudused. Kui puudused on aktides ammendavalt kirjas, siis on ostjal keeruline öelda, et te ei ole mulle sellest rääkinud ja tegu on varjatud puudusega. Halvimal juhul võib ostu-müügi puhul varjatud puuduste ilmsiks tuleku korral pärast ostu-müügilepingu allkirjastamist tehingu tagasi pöörata. Loomulikult, eks taolistest asjadest räägitakse ka vara näitamisel ja tutvustamisel, aga kirjalik fikseerimine on siiski taas oluline.
Kui üüriobjekt on uhiuus või värskelt renoveeritud ja sees on näiteks kallis mööbel/tehnika, siis tasub aktile juurde lisada fotod. Kinnisvaraportaalide kuulutuste fotod on tavaliselt üldisemad, aga akti tuleks juurde lisada konkreetsed fotod esemetest (mööbel, tehnika jm).
Vara võõrandamise puhul on oluline, et akti saaksid kirja täpselt need samad asjad/esemed (mööbel, tehnika jms), mis loetleti üles notariaalses ostu-müügilepingus. Samuti tuleb akti juurde lisada vara seisukorra lühikirjeldus (kui midagi on katki), seda nii ostu-müügi kui ka üüritehingute puhul. Kui kuskil esineb defekte, pragusid, auke või mingisugused mööblikahjustusi, siis ka need on mõistlik ära fikseerida.
Akti tasub üles märkida, millised maksed ja kellel jäävad pärast lepingu lõppemist veel tasuda. Viimase kuu kõrvalkulud jäävad sageli tasuda üürnikul pärast üürilepingu lõppemist. Üüriobjektide puhul võidakse teha tagatisrahast tasaarveldus seoses viimase kuu üüriga. Samuti saab akti kirja panna, kas üürileandjal jääb tasuda üürilepingu lõppedes üürnikule kogu tagatisraha või on sellest mingi summa maha arvestatud (nt koristusfirma arve, võlgnevus vms) ning tagastatakse väiksem summa.
Ostu-müügitehingute puhul tuleks akti kirja panna, mis kuupäeva seisuga lõpetab müüja teenusepakkujatega (vesi, elekter, gaas jmt) lepingud ja mis kuupäevast algavad uue omaniku lepingud. Vara võõrandamisel on mõistlik ka ühistut teavitada, et valdus on läinud üle uuele omanikule ja edastada ühistule uue omaniku kontaktandmed.
Kui varal esineb mingeid puuduseid, mis ilmnevad alles vara üleandmisel, siis on võimalik akti kirjutada, mis tähtajaks lubatakse need üürileandja või müüa poolt likvideerida. Ühtlasi jääb alati võimalus objekti mitte vastu võtta enne, kui puudused on likvideeritud.
Üüriobjektide puhul on seega mõistlik sõlmida üleandmise-vastuvõtmise akt nii uue üürnikuga, kes tuleb kui ka vana üürnikuga, kes korterist parasjagu lahkub. Oluline on ära fikseerida, millises seisus läheb vara üle uuele üürnikule ja samuti mis seisus eelmine üürnik selle üle andis. Samuti tuleb kirja panna, kas vana üürnik peab kahjud kuidagi korvama.
Igal juhul ei tasu akti koostada lohakalt ja kiirelt. Vastupidi: mida põhjalikum, seda parem.
Kuna akt vormistatakse?
Ostu-müügitehingutel vormistatakse akt päeval, mil valdus läheb ühelt omanikult üle teisele. Üksikutel juhtudel on vara üle antud ka enne lepingu allkirjastamist notaris. Mina seda varianti ei poolda, sest ei ole õige anda valdust üle kellelegi, kes tegelikult ei ole (veel) uus omanik.
Üüriobjektidel vormistatakse akt aga üldjuhul pärast seda, kui üürileping on sõlmitud. Üleandmise-vastuvõtmise aktiga antakse tavapäraselt üle ka võtmed. Valduse üleandmisega kaldub vastutus ühelt isikult teisele.
Vead, mida aktis tehakse
Peamised probleemid, mida olen seoses üleandmise-vastuvõtmise aktidega täheldanud:
- akti ei allkirjastanud vara omanik, vaid keegi, kes pole varaga mitte mingil moel seotud;
- puudused pole ammendavalt kirja pandud, järgnevad pikad ja tülikad sõna sõna vastu vaidlused;
- tegelik volikiri puudub, kuigi väidetakse, et see on olemas.
Rääkides lähemalt volitustest, siis ostu-müügilepingu puhul peab volikiri olema notariaalne, lihtkirjalik ei sobi. Üleandmise-vastuvõtmise akti jaoks aga näiteks sobib lihtkirjalik volikiri, sest ka akt on lihtkirjalik. Ehk siis volikiri on seotud sellega, milline on lepingu vorm. Kui dokument on notariaalselt kinnitatud, siis peab ka volikiri olema notariaalne ja vastupidi.
Volituse peab allkirjastama reaalselt inimene, kes on kinnistusraamatu järgselt vara omanik. Ei saa nii, et volituse teeb keegi kõrvaline. Sel juhul on volitus kehtetu.
Reaalse üleandmise-vastuvõtmise akti analüüs
PS. Tegu ei ole Kaanoni poolt vormistatud ning jagatud üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Nimelt ostis üks Kaanonile teada isik hiljuti endale kodu, mida vastu võttes vormistati just selline akt. Osa aktist, mis täideti kohapeal käsitsi, on siin loetavuse huvides ümber trükitud (nt näidud ja märkused).
KOMMENTAARID:
- aktis puudub kuupäev, millal see on vormistatud;
- võiks olla täpsustatud, kas ruumide/korteri vm akt;
- puudub juhatuse liikme nimi ja isikukood;
- selgus, et akti allkirjastas volitatud isik, mis tähendab, et juurde tuleb lisada ka “… keda esindab kirjaliku volikirja alusel …(nimi) …(isikukood)”;
- puudub ostu-müügilepingu kuupäev (millal sõlmitud);
- aktis puudub tehnika ja mööbli loetelu;
- kulude üleminek ühelt omanikult teisele tulnuks lahti kirjutada;
- ei ole loetletud ülesse, mitu komplekti ja millised võtmed ostjale üle anti;
- visuaalselt on kenam, kui arvestite näidud on märgitud tabelina;
- elektriloendurid on küll automaatsed, aga siiski võiksid need korrektsuse huvides aktis kirjas olla;
- märkuste neljas punkt (uus lukk): peaks olema kirjas, mis kuupäevaks tehtud saab;
- kuna akti ei allkirjastanud omanik, vaid volitatud isik, siis peaks allkirja real olema “müüja esindaja”.
Allikas: Kaanon Kinnisvara
